Bemessung der Grunderwerbsteuer

11.06.2015

Die Kosten für den Innenausbau eines Neubaus erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, wenn der Verkäufer des unbebauten Grundstücks oder ein mit ihm verbundener Unternehmer dem Käufer den Innenausbau vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags angeboten und der Käufer dieses Angebot angenommen hat.

Hintergrund: Die Grunderwerbsteuer richtet sich grundsätzlich nach dem Kaufpreis. Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks, das der Käufer anschließend selbst bebaut, ist die Grunderwerbsteuer somit niedriger als beim Kauf eines bereits bebauten Grundstücks. Eine Ausnahme gilt beim sog. einheitlichen Erwerbsgegenstand, wenn bereits bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags feststeht, dass der Käufer ein bebautes Grundstück erhalten soll. Dies ist der Fall, wenn sich der Verkäufer zur Bebauung verpflichtet. Die Grunderwerbsteuer richtet sich dann nach dem Preis für das Grundstück und dem Preis für das Gebäude.

Streitfall: Die Klägerin erwarb ein unbebautes Grundstück von der X-GmbH, die zugleich die Rohbauarbeiten übernahm. Der Preis für Grundstück und Rohbau betrug ca. 525.000 €. Die X-GmbH empfahl dem Ehemann der Klägerin Z als Bauleiter für den Innenausbau. Z hatte bereits den Rohbau betreut. Der Ehemann folgte der Empfehlung und beauftragte Z. Das Finanzamt erhöhte die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um geschätzte Innenausbaukosten in Höhe von 180.000 €.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab dem Finanzamt grundsätzlich Recht, verwies die Sache aber zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:

  • Die Kosten für den Rohbau gehören unstreitig zur Bemessungsgrundlage, weil sich die X-GmbH als Verkäuferin zur Errichtung des Rohbaus verpflichtete.
  • Auch die Kosten des Innenausbaus können die Bemessungsgrundlage erhöhen, wenn sich entweder die X-GmbH oder ein mit ihr verbundenes Unternehmen bereits bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags zum Innenausbau verpflichtet hatte. Z als Bauleiter ist als verbundenes Unternehmen anzusehen, weil er von der X-GmbH empfohlen worden war und bereits vorher mit ihr zusammenarbeitete. Unbeachtlich ist, dass Z nicht von der Klägerin selbst sondern von deren Mann beauftragt worden war. Denn die Klägerin war mit der Beauftragung einverstanden.
  • Zu prüfen ist nun, ob der Klägerin die Gestaltung des Innenausbaus bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags angeboten worden war; nur dann wäre die Einbeziehung der Innenausbaukosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gerechtfertigt. Außerdem muss die Höhe der Innenausbaukosten ermittelt werden; in jedem Fall gehört zur Bemessungsgrundlage die Bauleitervergütung an Z.

Hinweise: Die Beweislast für den einheitlichen Vertragsgegenstand trägt das Finanzamt. Die Finanzämter ermitteln aber häufig, mit welchen Unternehmen gewerbliche Verkäufer zusammenarbeiten und erhöhen dann die Grunderwerbsteuer.