Klauseln bei Schönheitsreparaturen

02.05.2015

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt und seine bisherige Rechtsprechung geändert. Zum einen hat der BGH formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln gekippt. Zum anderen halten die Richter die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter dann für unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.

Hintergrund: Durch Renovierungsklauseln wird die (grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Im ersten Streitfall hatte der Vermieter den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen auf Schadensersatz verklagt. Der BGH wies die Klage ab: Die formularmäßige Abwälzung der Reparaturen auf die Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Gerichts waren bei Mietbeginn Streicharbeiten erforderlich, sodass die Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen gewährte Nachlass von einer halben Monatsmiete stellte keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im zweiten Streitfall wies der BGH die Sache an die Vor­instanz zurück: Hier muss der Mieter nun nachweisen, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Es kommt darauf an, ob etwaige Gebrauchsspuren so erheblich sind, dass die Räume den Gesamteindruck einer unrenovierten Wohnung vermitteln. Zusätzlich hat der Senat entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Im dritten Streitfall hat der BGH eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ebenso verneint; denn die dortige Formularklausel stellte z. T. auf starre Fristen ab und war deshalb insgesamt unwirksam. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es nicht an.